GAYRİMENKULDE KAZANÇ SATIN ALIRKEN BAŞLAR
İsmail Özdemir | Gayrimenkul Yatırım Uzmanı
Değerli okurlar,
Uzun yıllardır emlak sektöründe edindiğim deneyimleri ve sahadaki gözlemlerimi bu köşede sizlerle paylaşacağım. Gayrimenkul alırken nelere dikkat edilmeli, kira geliri nasıl değerlendirilmeli, bir bölgenin yatırım potansiyeli nasıl anlaşılmalı? Bu soruları sade bir dille, günlük hayattan örneklerle ele alacağız. Amacım, birikimlerinizi değerlendirirken doğru soruları sormanıza ve daha bilinçli kararlar vermenize katkı sağlamak. İlk yazımızda, gayrimenkul yatırımının temel bir düşüncesiyle başlayalım: “Gayrimenkulde kazanç satın alırken başlar.” Bir gayrimenkulü gezerken çoğu zaman aklımızdan şu soru geçer: “Burası birkaç yıl sonra ne kadar eder?” Oysa bundan önce sormamız gereken başka bir soru vardır: “Bugün ödediğim bedel, bu taşınmazın özellikleri ve taşıdığı risklerle uyumlu mu?” Gelecekteki satış fiyatını kesin olarak bilemeyiz. Ancak satın alma kararımızın ne kadar araştırmaya dayandığını kontrol edebiliriz.
ÖNCE AMAÇ, SONRA SEÇİM,
Kendimiz oturmak için mi ev alıyoruz, düzenli kira geliri mi bekliyoruz, yoksa uzun vadede değer kazanmasını mı hedefliyoruz? Bu soruların cevapları bizi farklı taşınmazlara yönlendirebilir. Ailemiz için uygun gördüğümüz büyük bir daire, kira getirisi hedefimiz açısından en uygun seçenek olmayabilir. Uzun süre beklemeyi gerektiren bir arsa da yakın zamanda paraya ihtiyaç duyabilecek kişi için bütçeyi zorlayabilir. Bu nedenle araştırmaya başlamadan önce bütçemizi, bekleme süremizi ve üstlenebileceğimiz yükümlülükleri belirlemeliyiz. Doğru yatırım, kişinin ihtiyaçlarıyla ve mali imkânlarıyla uyumlu olmalıdır.
KONUM VE FİYAT BİRLİKTE DEĞERLENDİRİLMELİ
Bir ilanda “fırsat” yazması veya satıcının yüksek bir indirim yapması, uygun fiyattan alım yaptığımızı tek başına göstermez. Karşılaştırmayı benzer konumdaki, benzer büyüklükteki ve benzer nitelikteki taşınmazlarla yapmalıyız. Binanın yaşı, katı, net kullanım alanı, bakım durumu, otoparkı ve aidatı aynı mahallede bile fiyat farkı oluşturabilir. Ayrıca ilan bedelleri satıcıların beklentisini yansıtır; gerçekleşen satış bedelleriyle aynı olmayabilir. Konum ise yalnızca bir semtin adından ibaret değildir. Toplu taşımaya erişim, iş merkezlerine yakınlık, okul ve sağlık hizmetleri, sokaktaki yaşam koşulları birlikte incelenmelidir. Evi hafta içi ve hafta sonu, farklı saatlerde görmek; trafik, gürültü ve çevre hakkında daha sağlıklı fikir verebilir. Her hangi bir semtde iki daireyi karşılaştırdığımızı düşünelim. Birinin alış fiyatı daha düşük, 1ancak ulaşımı güç ve bakım ihtiyacı fazla olsun. Diğerinin fiyatı daha yüksek, fakat ulaşımı kolay ve aidatı daha makul olsun. İkinci dairenin mutlaka daha iyi yatırım olduğunu söyleyemeyiz. Karar verebilmek için fiyat farkını, olası kira gelirini, giderleri ve satış kolaylığını birlikte hesaplamalıyız. Ucuz görünen seçenek, toplam maliyet dikkate alındığında avantajını kaybedebilir. Gelecekte yapılacağı söylenen projeleri de aynı dikkatle değerlendirmeliyiz. Bir ulaşım veya yatırım projesinin söylenti aşamasında olmasıyla resmen onaylanmış, finansmanı belirlenmiş veya yapımına başlanmış olması aynı şey değildir. Beklentinin satış fiyatına ne ölçüde yansıtıldığını sorgulamak gerekir.
KİRA GELİRİNİN NE KADARI CEBİNİZDE KALIYOR?
Yatırım amacıyla ev alırken en çok sorulan sorulardan biri şudur: “Bu ev ne kadar kira getirir?” Hesabı tamamlayan ikinci soru ise “Bu kiranın ne kadarı gerçekten cebimde kalır?” olmalıdır. İlk olarak masrafları düşünmeliyiz. Evin kiraya verilmeden önce ihtiyaç duyduğu tadilat, zaman içinde oluşabilecek bakım giderleri, sigorta, emlak vergisi, kira gelir vergisi ve mülk sahibine düşen diğer ödemeler kazancı etkiler. Satın alma sırasındaki giderler de yatırımın toplam maliyetine eklenmelidir. Bütçede beklenmeyen harcamalar için pay bırakmak önemlidir. İkinci konu, evin boş kalma ihtimalidir. Her konutun yılın on iki ayında kesintisiz kira getireceğini varsayamayız. Kiracı değişimi, bakım süreci veya uygun kiracının bulunamaması gelir kaybına yol açabilir. Tamamen varsayımsal bir örnek üzerinden düşünelim: Aylık 30 bin lira bedelle kiraya verilmesi planlanan bir dairenin yıllık brüt kira beklentisi 360 bin liradır. Daire bir ay boş kalırsa bu tutar 330 bin liraya iner. Mülk sahibinin yıl içinde karşıladığı bakım ve diğer giderlerin toplamını da örneğin 20 bin lira kabul edersek, vergi öncesinde kalan tutar 310 bin lira olur. Bu rakamlar güncel piyasa verisi değil, hesap yöntemini anlatan bir örnektir. Üçüncü başlık vergidir. Vergi hesabı, kişinin durumuna ve ilgili dönemde geçerli kurallara göre ayrıca yapılmalıdır. Örneğimizdeki 310 bin lirayı doğrudan net kazanç sayamayız; varsa ödenecek verginin de hesaba katılması gerekir. Buradaki gelir-gider hesabı, vergi matrahı hesabıyla aynı şey değildir. Yıllık kira tahsilatından mülk sahibinin giderlerini ve ilgili vergileri düşerek kalan tutarı, toplam edinim maliyetiyle karşılaştırmak daha anlamlı bir değerlendirme sağlar. Kredi kullanılmışsa finansman maliyeti ve taksitlerin bütçeye etkisi de ayrıca incelenmelidir. Taşınmazın olası değer artışı ise kira gelirinden ayrı düşünülmelidir; satış gerçekleşene kadar bu artış harcanabilecek nakit gelir değildir.
BELGELERİ VE BİNA GÜVENLİĞİNİ İHMAL ETMEYİN
Güzel bir manzara veya yeni yapılmış dekorasyon, incelemeyi tamamlamaz. Satın almadan 2önce tapu kaydı, mülkiyet durumu ve taşınmaz üzerindeki hak ve kısıtlamalar araştırılmalıdır. Tapu sicilinde ipotek, şerh ve benzeri kayıtlar bulunabilir. İmar ve yapı belgeleri ilgili kurumlardan kontrol edilmeli; bina güvenliği konusunda yetkin uzmanların değerlendirmesine başvurulmalıdır. Görünüşe dayanarak binanın güvenliği hakkında karar verilmemelidir.
SATIN ALIRKEN SATIŞI DA DÜŞÜNÜN Bu taşınmazı ileride kim almak veya kiralamak ister? İhtiyaç halinde satmak ne kadar zaman alabilir? Beklediğimiz gelir oluşmazsa bütçemiz bunu karşılayabilir mi? Bu sorular, satın alma kararından önce cevaplanmalıdır. Gayrimenkulün nakde dönüşmesi zaman alabilir; acele satış ihtiyacı pazarlık gücümüzü azaltabilir. “Gayrimenkulde kazanç satın alırken başlar” sözü, her alımın mutlaka kazandıracağı anlamına gelmez. Doğru fiyatın, dikkatli araştırmanın ve gerçekçi hesabın önemini anlatır. Birikimlerimizi korumanın ilk adımı; ne aldığımızı, neden aldığımızı ve hangi yükümlülükleri üstlendiğimizi bilmektir. Bu köşeyi sizlerin soruları ve merak ettikleriyle birlikte şekillendirelim. Gayrimenkul yatırımı, alım satım ve kira geliri hakkında sorularınızı, ayrıca gelecek yazılarda ele almamı istediğiniz konuları gazetemizin teamplusofis@gmail.com adresine iletebilirsiniz. Sizlerden gelen soruları önümüzdeki yazılarımızda ele alacağım. Haftaya yeniden görüşmek dileğiyle… Sağlıcakla kalın.
News